Privilegio del vendedor no pagado: una contingencia fiscal que debe evaluarse antes de comprar un inmueble
Escrito por: Hidalma De Castro y Jacqueline Fernández
En las operaciones inmobiliarias, es común que empresas y personas opten por comprar o vender inmuebles con pagos diferidos o en cuotas, para optimizar su liquidez financiera y facilitar el cierre de las transacciones.
Estas operaciones suelen documentarse mediante un contrato de compraventa definitivo. En algunos casos, las partes acuerdan que el precio de venta se pague mediante planes de pago, lo que da lugar al privilegio del vendedor no pagado.
Este privilegio es una figura legal que permite vender inmuebles sin haber saldado el precio de venta, protegiendo al vendedor y garantizando la prioridad del cobro frente al incumplimiento del comprador.
Con el objetivo de ofrecer información útil a quienes participan en operaciones inmobiliarias con pagos diferidos, este artículo aborda el alcance legal del Privilegio del Vendedor no Pagado y, el tratamiento fiscal que la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) otorga al impuesto derivado de los contratos en los que prevalece esta figura.
¿Qué es el privilegio del vendedor no pagado?
El Código Civil Dominicano define los privilegios como derechos que la ley concede a favor de un acreedor, otorgándole preferencia para el cobro de sus créditos sobre los bienes del deudor.
Entre los privilegios sobre inmuebles, se encuentra el privilegio del vendedor no pagado. Este surge cuando una persona vende un inmueble y el comprador no paga la totalidad del precio de venta al firmar el contrato de compraventa definitivo.
En este escenario, al transferir el inmueble, la ley reconoce al vendedor el derecho a reclamar el pago pendiente del saldo del precio de venta y, le otorga preferencia frente a otros acreedores del comprador, incluso frente a hipotecas u otras garantías que puedan recaer sobre el inmueble.
Este privilegio opera automáticamente por mandato de la ley, salvo que el vendedor renuncie expresamente a él por escrito en el contrato de compraventa. Por ello, si el contrato de compraventa establece que hay un monto pendiente para completar el precio de venta y, no incluye una cláusula de renuncia expresa por parte del vendedor, al solicitar la transferencia del inmueble en Registro de Títulos, dicho privilegio se inscribe de manera automática para que produzca efectos frente a terceros.
Ante el incumplimiento del comprador, el privilegio del vendedor no pagado permite al vendedor perseguir el inmueble mediante el procedimiento ejecutorio correspondiente y, ejercer su derecho de cobro con prioridad, lo que brinda una importante protección en las ventas con pago diferido.
Tratamiento fiscal: la ley vs. la práctica
La Ley No. 173-07 sobre Eficiencia Recaudatoria establece, entre otros, dos impuestos principales aplicables a las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana:
– Un impuesto unificado del 2% ad valorem, aplicable a determinadas operaciones inmobiliarias, como la constitución de hipotecas.
– Un impuesto unificado del 3% aplicable a la transferencia de bienes inmuebles.
Sin embargo, esta ley no contempla de forma expresa ningún impuesto aplicable al Privilegio del Vendedor No Pagado.
A pesar de ello, en la práctica, la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) está exigiendo —mediante un criterio administrativo— el pago de un 2% adicional sobre el monto pendiente del precio de venta cuando una empresa o persona realiza una operación inmobiliaria con pago diferido.
Como resultado, el comprador suele verse obligado a pagar:
-El 3% correspondiente al impuesto de transferencia inmobiliaria, y
-Un 2% adicional sobre el saldo pendiente, bajo el concepto de “Impuesto al Privilegio del Vendedor No Pagado”.
Una figura legal, no una operación financiera
Desde el punto de vista jurídico, el Privilegio del Vendedor No Pagado no constituye una operación financiera ni un contrato con garantía hipotecaria. Se trata de un derecho legal reconocido en el Código Civil, que surge como consecuencia directa del contrato de compraventa cuando el comprador no paga el precio en su totalidad.
Por ello, resulta discutible que se intente otorgar a esta figura el mismo tratamiento fiscal aplicable a otras operaciones que la Ley No. 173-07 grava de manera expresa.
En la medida en que se considere que forma parte de una operación inmobiliaria, lo razonable sería la aplicación exclusiva del impuesto del 3% correspondiente a la transferencia del inmueble, en tanto se trata de un elemento accesorio y no de un acto jurídico independiente.
La importancia de una adecuada asesoría legal
El Privilegio del Vendedor No Pagado es una herramienta creada para brindar seguridad jurídica al vendedor en las ventas de inmuebles con pagos diferidos.
Sin embargo, el tratamiento fiscal que se le está otorgando actualmente puede representar un costo adicional significativo para los compradores, especialmente en operaciones con pagos diferidos a largo plazo.
Ante este escenario, resulta fundamental que vendedores y compradores de inmuebles con pagos diferidos, evalúen cuidadosamente la estructura legal y fiscal de la operación, así como los costos asociados, antes de su formalización.
Una asesoría legal oportuna permite marcar la diferencia entre una transacción segura y una contingencia fiscal inesperada.
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