Reglamento General de Registro de Títulos: crea mejoras significativas en el sistema registral inmobiliario
Autores: Jacqueline Fernández y Sebastián Jiménez
En octubre del año 2022, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia emitió el Reglamento General de Registro de Títulos (establecido por la Resolución núm. 788-2022), el cual derogó el Reglamento General de Registro de Títulos, con sus modificaciones, del año 2009.
Con una normativa más clara y actualizada, el Reglamento 788-22 busca garantizar la seguridad jurídica de los propietarios de inmuebles registrados en la República Dominicana.
Igualmente, el Reglamento introduce innovaciones y mejoras significativas al sistema registral inmobiliario dominicano. En este artículo abordaremos algunas de sus novedades y modificaciones.
Mayor rapidez y eficacia en la operación del sistema registral
El Reglamento 788-22 introdujo nuevas funciones bajo la Dirección General de Registro de Títulos, entre las que figuran:
-La coordinación entre los órganos e instituciones para la operación y gestión, de la Dirección Nacional de Registro De Títulos y sus dependencias.
-Velar por la distribución equitativa del volumen de trabajo, entre los Registradores de Títulos de todo el país (ver el artículo 6 del Reglamento).
Esto significa que las instituciones del sistema registral dominicano (muy especialmente los Registros de Títulos del país), podrán trabajar con mayor rapidez, organización y eficacia.
Novedades en los principios registrales
En cuanto a los principios registrales, el principio de rogación incluye al Ministerio Público y a los Órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, como partes interesadas con calidad para solicitar ante el Registro de Títulos lo siguiente sobre inmuebles: inscripción, anotación o cancelación de derechos reales, cargas, gravámenes y medidas provisionales.
En el principio de prioridad, el artículo 30 del Reglamento establece que se le otorgará prioridad a una actuación que esté en proceso de ser calificada, frente a otra actuación inscrita con posterioridad, contradictoria o incompatible con la actuación que se está conociendo. Esta última se suspendería hasta que primero se califique la actuación inscrita.
En vista de esto, el Ministerio Público y los Órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, son nuevos actores que pueden hacer solicitudes que afecten la propiedad de un inmueble ante Registro de Títulos; si se están efectuando procesos judiciales que involucran el inmueble o, el propietario de dicho inmueble.
En adición, con las inclusiones al principio de prioridad, ya no tendrá ningún efecto inscribir actuaciones que busquen perjudicar o detener alguna otra actuación que se esté conociendo, lo cual regula el orden al momento de practicar una inscripción.
Aceptación de firmas y formatos digitales
La Resolución establece la aceptación de las firmas y formatos digitales, que cumplen con los requisitos establecidos por la ley para su validez. Esta medida aplica para los actos bajo firma privada, los certificados de títulos, el acta de declaratoria de Régimen de Condominio y todas las actuaciones relativas a inmuebles.
Nuevos plazos y disposiciones para optimizar labor de Registro de Títulos
En cuanto a los plazos, el nuevo Reglamento 788-22 establece lo siguiente:
– Todos los plazos contenidos en el Reglamento se cuentan en días hábiles, salvo los casos en que el Reglamento establezca lo contrario.
-El Director Nacional tiene un plazo de tres (3) días hábiles, para pronunciarse sobre los casos de inhibición de los Registradores de Títulos.
-A los Registradores de Títulos le redujeron el plazo a 30 días (anteriormente eran 45 días), para pronunciarse definitivamente sobre las solicitudes sometidas.
-El Registrador de Títulos tiene 30 días hábiles de plazo, para ejercer y concretar su función calificadora.
-Para subsanar los expedientes con irregularidades se aumentó el plazo a 30 días hábiles; con la oportunidad de una única prórroga, a someterse debidamente justificada en 30 días calendario o menos.
-En caso de inejecución de expedientes por parte de Registro de Títulos (en los plazos establecidos por la Ley 108-05 de Registro inmobiliaria), el solicitante puede reclamar por escrito y solicitar que el Registrador de Títulos resuelva definitivamente el expediente, en un plazo no mayor de 5 días hábiles.
-Para las solicitudes de reconstrucción de registros, el Reglamento reduce el plazo a 15 días hábiles para que la Dirección Nacional de Registro de Títulos autorice o deniegue dicha solicitud.
El Reglamento incluye nuevas disposiciones que establecen causas de inhibición de los Registradores de Títulos en el ejercicio de su función calificadora, así como el proceso de tramitación de la solicitud de inhibición.
El Artículo 67 del Reglamento 788-22 permite la ejecución parcial de los expedientes, contrario a lo que ocurría en el pasado. Por tanto, cuando se someten varias actuaciones registrales sobre un inmueble ante el Registro de Título correspondiente, dicho Registro podrá ejecutar las actuaciones que procedan, emitiendo un oficio de rechazo para las actuaciones que no puedan subsanarse.
Si una actuación depende de otra actuación, no operaría la ejecución parcial sino el rechazo de las actuaciones registrales de que se trate.
Sobre la expedición de los Certificados de Títulos, el Reglamento 788-22 establece que Registro de Títulos mantendrá los Certificados de Títulos bajo su custodia, únicamente por un plazo de seis (6) meses. Transcurrido dicho plazo, si no retiraron los certificados, los enviarán al Archivo Central.
El bloqueo registral: una nueva figura
Otra nueva figura que incorporada al Reglamento 788-22 es el “bloqueo registral”, definida en el Artículo 115 como “la anotación que se asienta en el Registro Complementario del inmueble como efecto de una inscripción definitiva o provisional, que tiene su origen en una norma jurídica, y que impide la inscripción total o parcial de cualquier derecho o afectación posterior. La norma jurídica que crea el boque registral define la extensión de sus efectos”.
En cuanto al Régimen de Condominio, el Reglamento 788-22 adiciona nuevas disposiciones, destacándose la prohibición de inscribir litis sobre derecho registrados sobre un inmueble, que está afectado al régimen de condominio, por efecto del bloqueo registral generado por la constitución del régimen.
Sobre la publicidad registral, el Reglamento 788-22 restringe al público el acceso a los documentos que respaldan los derechos reales registrados, sólo las personas que demuestren un interés legítimo pueden acceder a dichos documentos.
Recursos contra actuaciones de derechos registrados
El Reglamento 788-22 establece los recursos que pueden interponerse contra las actuaciones de derechos registrados, entre los cuales figuran los siguientes:
-Inscripción de una anotación preventiva en el Registro Complementario, ante la interposición de un recurso administrativo.
-Suspensión de la calificación de la actuación contradictoria que ingresa posterior al recurso, siempre que se realice dentro del plazo para recurrir.
-Adición de documentación complementaria en las solicitudes de reconsideración, siempre que no modifique la rogación.
-Notificar a la parte involucrada dentro de los 2 días (francos) de su interposición.
-Los recursos por causa de error material disponen de un plazo de 15 días hábiles, para que el órgano que generó el error decida sobre el mismo.
Con todas estas mejoras e innovaciones, concluimos con que el Reglamento 788-22 refuerza y actualiza el marco normativo, del sistema registral de los derechos reales en la República Dominicana.
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